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  三国娱乐招商QQ:8050518如今,住房对于很多日本人来说已经不是问题,房地产在日本已经是一个很艰难的行业。这是一个值得思考的现象,中国房地产的未来会不会像日本一样?

  老龄化将会对中国经济产生深刻的影响和改变这是众所周知的事情。而老龄化对房地产会产生什么影响则在学术界争论较大。甚至有人认为,在老龄化的趋势下房子反而会越来越贵!

  在这些学者看来,房子并不会因为老龄化而供给变多,相反,很可能还会因为老龄化,带来更多需求。究其原因无非是更长的寿命及更高的独居趋势。

  不过在常年基于事实对可能性做出判断的安邦智库来说,理论语言的描述是苍白的,还是案例比较直接,更加客观。在这方面,日本房地产的例子最为直接,也最具有参考价值。

  我们在不久前与来自日本的人士谈及日本老龄化状态下的房地产时听到一个有趣的现象。在国内大家对房子大谈特谈的时候,日本房地产市场却冷静得出奇,与国内相比好似冰火两重天,甚至毫不夸张地说如今在日本很多房子现在已经到了“白送都没人要”的地步。

  其实,同受儒家文化熏陶日本和中国一样,他们也有安居才能乐业的情结,不过现在很多日本的年轻人改变了这种看法。背上几十年贷款买房,在他们眼中属于“理财不善的愚蠢行为”。

  这位从日本归来的朋友透露,他的父母去世后在埼玉县留下一幢300多平方米的三层带前后院子的小楼房,但朋友根本不愿意继承,因为要缴纳巨额遗产税。他为了不缴纳遗产税干脆不去接收,任凭房子空置在那里成为“无主房”,以致房子周围的草都长到了半米高。

  实际上,如今日本的无主房有很多,让政府很头疼。这些闲置房屋占用土地不说,还影响市容,政府很希望有人能接盘。

  如果我们把日本的老龄化代入如今的日本房地产市场,从整体上看,日本人的土地需求已经变得很低。

  现在日本人流行住“塔楼”,就是30层至50层那种超高层公寓房,而且楼层越高越贵,每层6户以上,一幢独立小楼的住房反而不被喜欢。

  由于网购流行,过去那种占地面积大,集百货店、超市、商店于一体的商业体,现在基本上都关闭或转型了。很多大型购物中心现在被改造成一幢公寓对外出租。日本有不少人宁可租房也不买房,所以盖公寓一直是不错的选择。

  因为老龄化,房地产陷入冬天不仅仅出现在城市,由于劳动力短缺,多年来,日本很多工厂迁移到海外,日本人的生活用品几乎都来自中国等地的工厂,所以日本国内的工业用地需求也在锐减。就连农业用地,因为日本和欧盟等签署自由贸易协定,让日本人可以便宜买到外国农产品,农田需求也降了不少。

  现在的日本正快速向史无前例的人口减少及少子老龄化时代迈进,不仅买地盖房的人越来越少,而且以前盖的大量房屋还出现空置现象,别说降价出售,白送都可能没有人要。如今,住房对于很多日本人来说不是问题,房地产在日本已经是一个很艰难的行业。这是一个值得思考的现象,中国房地产的未来会不会像日本一样?

  我们研究了近十五年北京二手住宅的走势其实不难发现,北京的情况将成为中国老龄化情况下房地产的一个缩影。

  北京的常住人口结构呈现出两个规律:首先,人口增速持续五年下滑;其次,青年人口流入趋缓,人口代表的潜在购买规模的增幅较前期明显不足,与之对应的是人口老龄化。

  可见,具有吸引人口流入特征的北京都表现出明显老龄化趋势,这是整个中国人口红利的逐渐消失的缩影。在大周期下,不管是北京还是全国,较长时期内购房需求较前期都是明显不足的。

  可以肯定的是,人口尤其是城镇人口增速的放缓,将不可避免地放缓房地产市场需求。

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