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  为了适应公司新战略的发展,保障停车场安保新项目的正常、顺利开展,特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划 房地产,招标计划 目录 1万科集团刘威..12恒大地产黄媛..93保利地产李运成.184中海地产梁建军.215万达集团张鹏飞.32 国内大型房地产企业招标采购管理模式 XX年7月1日,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布XX年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30。其中,万科、恒来自写论文网房地产,招标计划大、中海、保利、绿地和万达领跑销售金额榜,恒大、万科、绿地、碧桂园、保利和中海、万达则领跑销售面积榜。根据部门需要,现针对性选取几家代表性企业进行招标采购以及成本控制方面的模式进行分析。1万科集团 如何更有效的整合资源,发挥规模效益是万科集团管理团队正在思考的事情,他们发现,供应链条的稳定高效不仅可以简化复杂的采购清单,更有利于控制成本并有助于品质管理。房地产产品和制造业产品的生产周期不同,但依然要向制造业那样学习规模化和标准化经验。通过对大型跨国制造业企业为例,采购成本几乎占到了销售额的50,这意味着,采购每省1,就会对利润带来10的提升。事实上,供应链的价值对所有企业都是非常重要的。 通过标准化和集约化去实现一个企业的规模效益,同时通过标准化,深化与合作伙伴的合作,从而带动整个行业发展。在“XX年万科集团AB级标准化装修房子签约仪式”上,首次将石材、墙纸、五金这三个以往通过总包单位进行采购的建筑部品列入到万科集团采购中来的目的,就是从行业发展的角度考虑的;供应商可以在前期通过设计阶段的配合,提供几套实用方案,而不是简单地提供上百种产品目录。 万科采购招标和供应管理的主要经验 1、采购供应管理的责任体系和业务流程相匹配,从制定采购计划、申报需求计划、实施招标采购、采购合同评审、采购合同交底、供应过程监管、供应效果评价的各个控制环节的责任清晰、授权适当、工作关系明了,保证了业务流程的顺畅运行。采购实施部门要完全掌握项目系统的采购策划控制目标计划,现场管理者不仅要报需求数量和时间节点,同时要明确采购对象的质量标准和成本控制目标。 2、采购策划控制目标计划与工程建设节点计划联动,事事做到事前控制。 3、集中采购的范围及标准做到事前明确,常规设备和材料集中采购清单基本稳定不变,质量标准描述清晰详实。 4、采购业务管理工具精细,制度简洁明了,业务所需表格工具设计科学合理,可操作性强。 5、产品已基本经形成标准化,核心是设计形成了标准化,主要大宗材料、设备的采购标准及采购方式也随之形成标准化,长期稳定的采购渠道也随之形成,成本控制目标得以有效实现。标准化可以减少分散采购造成不必要的成本。这里的标准化,并不是说形成统一的产品形态,而是形成不同类型产品的主要标准,有了这个标准才可能列出常规产品和产品的集中采购清单,并明确其技术标准,最终形成长期稳定的标准化采购名录及批量采购,为最大限度控制采购成本创造条件。集中采购不是采购执行者的单一化,而是要形成统一的采购标准、统一的合格供应商名录、统一的采购计划、统一的审批流程,有责任部门和责任人来统筹协调采购招标和供应工作。 6、完善供应商管理。除了把大量的时间放在协调和招标的实施过程,同时要时刻关注供应商,建立供应商数据库。同时按照相关的采购流程对供应商进行评价,对供应商进行分类分等级管理。要深入理解所需产品的属性特性及供应商的企业的规模、操作模式,产品品质及售后服务、配合意识等。只有这样做,才能做到真正做到所使用产品的准确定位,才能 在供应商数据库逐步建立与完善的基础上做到同类供应商的分类分等级管理。 总之,万科能做到了事前、事中、事后控制三到位,采购成本和质量控制目标能得到保证,供应能及时满足生产建设需要,确实值得我们学习。 一、采购管理发展模式 二、采购组织机构及原则 三、采购管理概要流程 战略采购流程 材料采购计划管理办法 试行版 第一部分通则 目的 为增强采购工作计划性,从物资供应上保障企业正常运营,特制定本制度,旨在为集团有关部门的材料计划制定、跟踪提供操作指引。 适用范围 从公司范围说,适用于集团下属地产和建筑项目部的材料计划管理 从材料范围说,原则上对行政、营销、工程等材料均需进行有计划的采购,以下材料可以除外■临时、应急、零星、不常出现的材料、资产设备■涉及金额小,可现购或生产周期不超24小时的物料■包工包料工程中的材料 关于采购计划各部门的职责集团采购部 ■主导上层材料计划的编制 ■负责材料采购计划的跟进、反馈及总结■结合库存审核申购数量的合理性■对下层计划编制的及时性进行监督和考核成本管理中心 ■配合采购部提供施工物料种类、规格及计划或预估使用量等■审核计划需求量的合理性工程管理中心 审核采购计划中各类物料的必要性及数量的合理性产品设计中心 ■配合采购部提供相关设计的物料清单,包括物料种类及数量、规格、图纸等■向采购部知会和抄送涉及材料变更的设计变更营销中心 配合采购部提供相关物料种类及数量、规格、设计方案等行政人事中心 配合采购部提供相关物料种类、数量及规格等建筑项目部 ■负责编制采购下层计划 ■根据集团采购部需要,跟进、反馈计划的执行情况 材料的分类 从计划角度,材料根据使用特性和相应的市场行情,按采招周期可以分为以下两种年度材料定义 为集团常年使用的物料,通过年度的招投标确定若干常年合作的供应商后可解决材料的供应问题。材料特性 如符合以下条件的物料,可以纳入年度采购计划的编制范围■能实施集中采购,供应商能跨区域供货且不太影响采购总成本 ■需用量相对稳定,集团总使用量持续,发生持续萎缩直至消失的情况机率很少■使用量大,总体价格比较高,采购具有规模效应项目材料定义 围绕项目施工和销售过程所使用的物料,其供应商以项目的起止为合作周期。原则上,归入年度招标计划的物料不应再纳入项目采招计划的编制范围材料特性 符合以下条件之一及以上的材料,均应纳入项目物资计划编制范围■使用量随项目周期增减变化或消失■供应商集中在当地,难以实现跨区域供货 ■物料因个性化的项目设计,和其它项目缺少共性,从而难以进行集中采购 计划编制原则和作用 ■配合项目施工进度和营销计划的开展 ■尽可能准确地预估用料数量、交期,防止缺料断料■保证合理库存,避免库存过多,减少资金积压和空间浪费■尽量配合公司的资金预算和周转 ■指导采购部门人员按计划作业,保障整个开发过程的物料和设备供应 附则 ■本办法的最终解释权归集团采购部,并由集团采购部进行修订。■本办法由集团总裁签发,自XX年6月1日开始试行三个月。 第二部分年度材料计划管理 计划的分层和精细度 年度材料从年度根据生成时间、编制主体、精细程度不同,自上而下划分为三个层次如下 年度招标计划的编制作用 对年度材料供应商的确定一般通过年度招标计划开展和实现,本计划指导和督促集团采购部按时完成年度招标工作。计划的关键节点获取物料规格清单 当某种年度材料有不同规格时,集团采购部须向使用部门或供应商等收集规格清单,经使用部门确认后作为供应商的报价基础。年度预估使用量的获取 作为招标议价的筹码,集团采购部须向使用部门或财务中心收集历史数据,根据次年的业务量预估,最终生成年度预估使用量,可用金额或数量表示。 年度招标后处理 形成年度供应框架协议 根据评标结果,集团采购部就每类年度材料与年度供应商签署年度供应框架协议,包括物料规格清单及其对应的单价、暂定总价等 签订项目供应合同 根据项目进度及实际,可在不同时间根据年度供应框架协议签订以项目为单位的供应合同。 月度物料需用计划的编制作用 为了能让采购部门提前作好月度采购计划,由使用部门以项目为单位编制月度材料需用计划。各类材料计划的编制行政类物料需用计划 各部门向行政人事中心提交月度需用计划,行政人事中心汇总各部门需求,根据下月预算,向集团采购部提交行政类物料月度需用计划,计划包含物料名称、规格、特殊要求、具体到位时间等。由集团采购部采购工程师补充单价、总价等。营销类物料需用计划 由营销中心根据下月预算,向集团采购部提交月度需用计划,计划应包含项目名称、物料名称、规格、技术参数要求、特殊要求、设计图纸、样板、具体到位时间、数量等。由集团采购部采购工程师补充单价、总价等。特殊情况,可以参照附表二各类物料采购前置期稍后提供图纸、样板等。工程类物料需用计划 属“集团采购类”年度材料的需用计划,由建筑项目部主导编制,包括物料名称、具体规格、技术参数要求、具体到位时间、当月分批使用量及使用部位,需附上图纸、样品、特殊要求等。由集团采购部采购工程师补充单价、总价等。 【注】行政类、营销类物料视为年度材料,原则上均需纳入月度需用计划中编制 月度物料采购计划编制作用 汇总各部门、各项目的物料月度需用计划后,由采购部门对每种物料的采购时间及送货地点进行汇编,以指导和跟进物料供应的及时性计划的编制 集团采购部根据需求计划,针对每种物料制定下单时间、样板获取时间等,经集团采购部副经 理确认后按材料种类分配采购任务。 注意事项 针对每类年度材料的供应商以23家为宜 月度采购计划逾期的话,采购部不予受理,由使用部门提出单宗的申购,按正常申购流程办理月度材料需用计划提交后原则上不予变更,如因特殊客观原因需在规格或数量、需用时间上变 更,如总价不超计划,由使用部门在下单采购前2天填写计划/申购变更单,经采购部副经理审批后执行 对实际需用量或总价超计划,应按正常申购流程办理。 签订年度合作框架协议后,如材料因行情与合同约定产生差异,调价流程参照调价管理办法执 行 签订年度合作框架协议后,超出合同总价1万元以上,或供货量、价款须超出合同 暂定总价的1,需要重新签订合同或补充协议 第三部分项目材料计划管理 计划的分层及精细度 项目采招计划编制作用 对项目材料,需根据现场工作进度提前确定供应商,本计划旨在保证上述供应商的招标按时实施。 计划的关键节点 招标采购管理制度 目录 一总则2 1适用范围2 2招标、议标及直委的界定2 3招标原则2 4招标业务分类2 5招标层级分类2 6供方管理3 二招标管理4 1招标计划4 2招标决议小组4 3招标参与部门4 4招标文件4 5入围单位5 6发标5 7开标5 8评标、定标6 9公司规定的标准表格7 三集中采购8 1定义8 2参与部门的职责8 3实施8 4供应商的评价8 四议标9 1可以进行议标的业务类别9 2审批流程9 3操作要点9 4公司规定的标准表格9 五直接委托10 1可以进行直接委托的业务类别 2审批流程10 3操作要点10 4公司规定的标准表格10 六供方库11 1管理部门11 2使用11 3供方的履约评估11 4供方的年度评审和更新11 5公司规定的标准表格12 七招标采购管理处惩细则13 1总则13 2处罚罚则13 10 一总则 1适用范围 本制

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