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  三国娱乐招商QQ:80505182018年12月1日,贵阳地铁一号线正式开通运营,标志着贵阳终于进入了地铁时代。

  根据国内外的经验,轨道交通开通后,将带来周围房地产的升值。如今贵阳地铁一号线开通已近一年时间,周边房地产项目的升值情况如何?对于欲置业二号线周边产地项目的购房者又有何启发?

  下麦西站、老湾塘站、阅山湖公园站、林城西路站、观山湖公园站、国际生态会议中心站、阳关站、新寨站、白鹭湖站、贵阳北站、雅关站、南垭路站、八鸽岩站、北京路站、喷水池站、中山西路站、河滨公园站、贵阳火车站、沙冲路站、望城坡站、珠江路站、长江路站、清水江路站和小孟工业园站。

  贵阳地铁2号线号线座车站,包括七机路口站、云峰路站、白云区行政中心站、南湖路站、金岭路站、金朱西路站、林城西路站、观山西路站、兴筑西路站、水井坡站、长岭路站、茶园村站、金鸭村站、马王庙站、北京西路站、三桥站、二桥站、浣纱路站、紫林庵站、喷水池站、阳明祠站、省医站、观水路站、油榨街站。

  贵阳地铁2号线座车站,包括贵钢站、富源北路站、森林公园站、龙洞堡站、机场站、小碧站、云盘村站、水淹坝站。

  房地产服务商“第一太平戴维斯”曾发布了一份《商业地产地铁效应专题报告》。报告显示,地铁通车后,周边物业价值均得到大幅度的提升,具体数据一般为:离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%,而远郊区物业价值则提升10%—15%。

  贵阳地铁一号线运营近一年后,周边的楼市升值多少?未来还有多大的发展空间?针对这一系列的问题,近日记者进行了大量走访调查。

  据贵阳多家房屋中介机构的数据显示,贵阳地铁一号线沿线%以上,但所占比例不到10%,绝大部分的地铁盘的涨幅在8%-15%这一区间。

  涨幅的大小,主要取决于楼盘的综合实力如位置、配套设施、房屋结构、小区环境等,不能一概而论。该负责人表示,这个涨幅其实不算太大。房地产专栏作家陆飞表示,地铁房涨幅一般有三个阶段:第一,地铁规划落实并开始建设的时候,沿线的二手房将有小幅上涨;第二,地铁就要落成的时候,相对价格会呈现上涨趋势;第三,地铁开通后半年到一年,在地铁沿线上班的刚需人群,以及新进的外来购房者会带动地铁房的成交量上涨及价格的上涨。

  。万科大都会是典型的标准地铁盘,周边商业氛围逐渐成熟,而一号线的开通直接将其推至该区域的网红盘。

  而新的开发区,增值周期虽较长,但前景则较为可观,比如老湾塘站、长江路站、清水江路站等。

  业内人士分析认为,已发展成熟的城市核心区由于原有区位条件已相当优越,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大,土地集聚利用比较显著,故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

  记者调查发现,无论是新房还是二手房,在贵阳轨道交通一号线周边,地铁盘的涨幅不大,开通近一年来,其房价和两年前左右相比,平均涨幅只达到了10%左右,个别非传统核心地段的房价涨幅超过20%,极个别的超过30%,这还要将其他因素考虑进去。

  房地产专栏作家陆飞表示,贵阳和北上广等大城市的情况有所不同,贵阳的交通综合情况比较一般,拥堵很严重,因此客户对于地铁房的关注度相对之前肯定会有一定程度的增长,一般来说,一线城市地铁开通后地铁房的涨幅至少要高于30%,甚至超过50%,而像贵阳这种新二线城市,能达到现在的涨幅,很符合预期。

  涨幅不是很高的原因,一方面在于轨道交道的工程建设周期较长,而地铁房的效应往往都是会被提前释放。也就是说,从地铁开始修建的那时候或者更早前,地铁盘的价格就已经有所上涨,等到地铁完全建好通车后,继续上涨的空间已经被压缩了不少。有的甚至并无太大的升值空间。

  某房开公司资深销售经理赵先生告诉记者,对于地铁房来说,首先越是交通不成熟的区域,地铁开通对周边地区产生的效益越大,房价的升幅也越大。而对于成熟区域,房价已经处于高位,一般来说,上涨是会上涨,但空间有限。

  要注意的是,轨道交通对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染,所以,轨道交通开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者,往往容易被套牢。所以对投资者而言,要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。对于购房者来说,不要把地铁周边作为唯一的考量标准,综合的成熟配套才是购房者要首先考虑的,楼盘位置在1.5公里以内,基本上都可以受益于地铁站点。有专家表示,价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素,除交通条件外,还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠轨道交通来拉动,最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。

  因此,大家在选地铁房的时候,除了地铁站口近之外,还要重点考量其他综合因素,不能以偏概全。除了要考虑出行的便捷性外,还应仔细权衡房价,更重要的是要考虑房子的居住品质。质量好、环境好、配套设施完善的房子才能经得起市场的考验,才更能保值增值。

  此外还要特别注意的是,对于已经开工建设的地铁来说,有很多规划的内容暂未确定,一些站点位置仍将面临调整,很有可能买了房子后规划改了,不靠近地铁口了,购房者也要将这种风险充分考虑进去。

  近期,北京华联、苏宁、华润、绿地、恒泰、新城控股等集团将在人民大道云岩段各地块打造项目。

  飞山街地块,占地面积约55亩,拟与北京华联集团合作,引进国内大型高端商业综合品牌SKP。

  下合群路地块,目前与苏宁、华润两大集团正在对该地块进行方案设计和测算。华润集团意欲在整个地块内开发建设万象城、高端酒店及写字楼;苏宁集团意欲开发人民大道左侧约200亩的地块,计划打造苏宁广场及总部办公集群,项目分两期开发。黔灵西路地块,绿地集团拟在该地块建设超高层地标建筑、智慧生态社区、云里高端文化街区商业、大数据智慧生态办公体系、创客企业孵化平台、金融服务中心、旗舰酒店集群、进出口贸易产品博览及交易中心、健康科技宅等系列项目。

  安云路地块,新城控股集团为意向企业,意欲落户一座12万方新城旗下吾悦广场A类店及一座3万方五星级酒店,并在吾悦广场匹配室外2.3万平米金街社区商业。

  永乐路地块,已和恒泰地产签订战略合作协议,该集团计划引入一家W系列的超五星级酒店及超甲级写字楼办公集群。

  南垭路地块,计划依托南垭山公园及人民大道和中环交通组织系统,引进高端人居开发商打造高端人居楼盘,将商务人群留在云岩区。

  这一系列变化,如果全部顺利进行,无疑会使得贵阳传统的老城区南明云岩重新焕发出强大的生命力。再加上地铁的加持,这些区域的楼盘将成为贵阳新一代的标杆楼盘。

  还值得关注的是观山湖区一些靠近一号线的新开或者涨幅不大的楼盘,尤其是当二号线开通,一、二号线连片后,这些楼盘还有升值的空间。老湾塘站点万科翡翠公园一家独大,开盘价格不低,近一年来有了小幅上涨或者基本持平;阅山湖站、林城西路站周边,有一些新建的“准地铁盘”如阅山湖云著等,还有一些写字楼产品;观山湖公园和国际生态会议中心主要以中天金融城为主,价格基本持平;而到了阳关站,并无太大亮点。

  到了新寨站,有融创·九樾府坐镇。2017年5月,融创布局贵阳,致献贵阳“九府系”1号作品——融创·九樾府。该项目坐享完善的城市交通网络,扼守地铁一号线新寨站点;距离渝贵铁路贵阳北站约2公里。项目还有约5500亩观山湖公园、小湾河湿地公园。经过贵阳北站之后,来到了雅关站。日前贵阳市公共资源交易中心已经开始对雅关、偏坡征收项目摸底服务工作外包进行公开招标,采购预算325万元。这意味着云岩区又有两个区域即将开始进行拆迁摸底前期工作。

  这两个区域属于小关组团,组团又分为偏坡、雅关2个控规单元。据《云岩区小关组团控制性详细规划总则》,规划防护绿地14.34公顷,分别沿盐沙大道、轨道1号线、北二环、雅关路等城市主干道的两侧控制防护绿地。

  需要指出的是,小关组团位于地铁一号线的站点周边,自带了不容小觑的开发优势。

  一号线进入南明区望城坡站之后,临近南岳板块,因此会收到该板块的一些红利,进入了珠江路、长江路站后,两地的二手房和新房的价格受益最大,其中小河珠江湾畔、乐街小区,万科大都会花样等楼盘涨幅巨大,均达到了30%以上,领跑整个贵阳轨道交通一号线周边楼盘区域涨幅榜,记者调查发现,这也符合“交通设施待完善的区域受益最大”的原则。

  进入清水江路站之后,值得关注的“近地铁盘”就是融创城,该项目也是这一区域近年来最大的项目。余珉琨 商昌斌

  一号线通车后,贵阳也兴起了“轨道沿线楼盘”的概念,成为吸引购买者的一个新因素。

  目前,贵阳市场上很多房开商都在宣称自己的产品是“地铁房”,“坐拥双地铁”、“尽享便捷舒适”、“稀缺地段不可复制”等等,实际上,它们当中的很多都属于“名不副实”。

  “地铁房”主要是根据房子的位置与地铁站点(或类似交通工具)的距离来确定,距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“标准地铁房”;

  其对应的距离,基本为:标准地铁房420米,准地铁房850米和近地铁房1400米。同时,因为上海城市面积很大,这个标准到了贵阳,还要打一些折扣,也就是说,在贵阳,这些标准对应的距离还要缩小。一般来说,轨道交通带动的产业主要有两方面:一个是房地产开发,一个是商业开发。研究数据显示,轨道交通对周边经济,尤其是对周边房地产的带动,其最佳的辐射范围是在站口半径一公里以内的区域,这也可以说是轨道交通辐射范围的黄金区域。贵阳日报融媒体记者:余珉琨 商昌斌丨编辑:兆赫丨审校:忻玖丨签发:安辉

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