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  三国娱乐主管微信:qq8050518近日,市区有小区周边道路整治之后,导致小区车位突然紧张,甚至出现买不到、租不到现象。

  记者采访获悉,目前,我市市区楼盘车位配比普遍为1:1.2。有市民提出,能否适当提高车位配比,有助于降低车位售价,减轻业主经济负担。

  不过,由于车位建设成本较高,再加上,很多项目的车位销售情况并不理想,使得开发商的积极性不高。

  在海悦天铸营销中心,张贴着《江门市海悦天铸首府修建性详细规划》,其中《主要技术经济指标表》显示,海悦天铸总户数264户,总小车位数603个,这意味着,小区的车位配比约1:2.28。

  海悦天铸的车位配比究竟有多高,通过比较能更好说明。记者多方走访获悉,在2006年前,市区很多小区的车位配比不足1:0.5;到了2006年之后,市区小区车位配比逐步提升至1:0.8到1:1;2009年以后,市区小区车位配比达到1:1以上;目前,市区小区车位配比在1:1.5至1:1.3(和中山市大致相似),普遍为1:1.2,如保利大都会中悦花园、越秀天悦文华、美的卓越公园天誉、美的公园天璟、中梁旭辉壹号院等。

  再到全市,视项目所在区域和地段不同,车位配比有所差异,这从土拍要求可窥见一斑。在市区,普遍约为1:1.2,比如,新会枢纽新城一地块的出让条件是:住宅建筑按每100平方米建筑面积配建1.2个标准小汽车停车位;市区以外的地方,很多项目的车位配比不到1:1.2,比如鹤山市鹤城镇鹤城大道旁地块的出让条件是,住宅按照每户配建0.7个停车位;恩平市圣堂镇三山村民委员会三山林场一带地块的出让条件之一是:每100平方米建筑面积配建1个标准小汽车停车位。

  美智地产研究部相关负责人表示,市区和重点发展区域,住宅的车位配比以1:1.2为主,而商业的车位配比多为1:1,而镇区或市外区域,现阶段的新项目,住宅车位配比基本达到1:1,只有极少量规划要求低于1:1。

  顺联地产总经理莫志华则讲到,按照报建的惯例,定位越高的项目,车位配比越高,因为售房的利润能够填补车位的造价;定位一般的项目,车位配比则较低,很多刚需项目的车位配比只有1:0.8至1:1,即每户只配备了不足一个车位。

  记者留意到,我市为保障车位首先满足本区域业主的需要,曾出台新规:拟出售的车位量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位。

  记者采访获悉,车位定价没有被列入政府定价目录,实行市场调节价,但进行价格指导,如果定价过高,则难以备案。由于车位的售价涉及项目本身,以及车位的大小、位置、层数等因素,不能一概而论。目前,市区每个标准车位的均价约为15万元,部分车位的价格相对较高或较低,有的可达20万元以上。

  为此,部分市民有所抱怨,认为车位的价格高于普通小汽车的价格,简直是“酱油贵过鸡”,并将原因之一归结为小区车位配比较低,这有一定道理,因为车位售价主要取决于供求关系。如北新区的怡康华庭等小区,由于车位配比较低,使得二手车位售价较高,甚至一位难求;再如上城铂雍汇,地下车位每个在20万元左右,原因之一在于:该项目于2008年报建时,车位配比是1:0.8。与之相反,车位配比高的小区,车位售价由于项目急于回款、大幅促销等因素,相对较低,典型者莫过于蓬江区的方直珑湖湾,三重优惠叠加后,每个标准车位最高直减10万元,是10多年来市区首次出现如此大幅度的车位降价,之所以如此,主要原因在于:二期共有住宅970户,车位1695个,车位配比高达1:1.75。

  放眼今后,车位可能比较紧张,因为城市在发展,居住密度在增大,车辆在增多——根据《2017年江门市国民经济和社会发展统计公报》及市税务局提供的数据,截至2018年底,我市汽车保有量已经突破78万辆,基本实现一户一车。业内人士预计,2020年,我市有望稳步向“百万汽车城”迈进。很多市民对宏观数据感触不深,但会发现,很多家庭开始拥有两辆甚至以上数量的汽车,为减轻经济压力,他们希望,项目在规划允许的情况下,适当提高车位配比,这样车位的价格对相对降低。但问题的关键是,作为车位建设的主体——开发商,在车位配比达到规划条件要求后,继而提高的动力如何?

  “要看开发商如何考虑成本和运营需要。”一资深业内人士表示,地下产权车位的成本为每平方米2800元左右,人防车位由于建设要求更高,成本为每平方米3000元左右,从表面上看,车位套内面积只有十几平方米,但实际上,加上公摊面积、边角等,建筑面积大约有30多平方米,再算上税费、利息等,产权车位的成本大概是10多万元/个,人防车位的成本大概是11万元/个。再加上,车位建好后需要至少一年时间确权,算上资金成本,大概会去到12万元/个,如果销售不畅,有所拖延,成本可能去到十三四万元/个。另外,项目做两层车库的平均成本要大于做一层车库的平均成本。一般来说,车位如果卖不到六七成,开发商可能会亏本。所以,开发商的动力如何,关键要看车位需求和销售情况如何。

  包括裕隆基地产副总经理李艳芳在内的业内人士普遍表示,小区车位销售好坏,和多个因素有关,包括:项目所在位置及定位、业主经济实力、小区周围是否便于停车、小区入住率如何、业主中投资客占比,但总体来说,整体销售情况一般,不同地域、不同项目的车位销售存在比较明显的分化。

  顺联地产总经理莫志华表示,目前,我市只是局部区域、入住率较高楼盘的车位比较紧张,如滨江新区的保利大都会,北新区的中天国际、骏景湾豪庭、海逸城邦、星汇名庭等。同时,车位销售呈现明显的区域分化现象,举例说,滨江新区、北新区高价楼盘的车位销售比江海区楼盘的车位销售普遍要好,特别是当分批推出市场,在加推卖第三批车位的时候,江海区特别是前期刚需低价入市的楼盘,销售普遍乏力。“现在的楼盘,第一批开售车位的去化,基本在4—5成左右。”裕隆基地产副总经理李艳芳表示。

  美智地产研究部相关负责人则举例说,相对而言,新会会城中心、枢纽新城板块、蓬江北新区等板块小区的车位比较紧缺,销售情况尚可,部分车位售价较高,但不少郊区、镇区或者入住率较低的小区,车位销售存在较大的困难。另外,早期,江门部分项目曾出现较大幅度的车位让利活动,成交情况十分理想,对车位市场也产生了一定的冲击。可以想象,在车位销售情况一般的情况下,项目提高车位配比,意味着成本大幅提升,开发商的动力自然有限。

  “有些入住率高、人口密度大,特别是学区房且停车困难的楼盘开发时,开发商可以提高车位配比。”莫志华建议。

  记者走访发现,对于是否购买车位,市民的意见分成截然不同的两派——有的表示至少买一个,因为车位也是刚需;也有的认为,还有地方停车,且可以租用,没必要买。

  记者同时还留意到,日前,部分小区周边道路存在车辆乱停放、交通混乱的情况,整治之后,部分业主急着买车位,但可售车位有限,同时,小区车位租金有所上调。

  顺联地产总经理莫志华认为,从长远来看,很多小区的车位配比已经跟不上居民需求,为此,一些靠近市中心、入住率较高的高档小区,或者成熟的老城小区,且周边的车位本来就紧张,如果项目出售车位,业主应考虑购买。

  裕隆基地产副总经理李艳芳则表示,现在,有些家庭没有小车,有些家庭有两辆甚至以上数量的车,无论如何,至少应购买一个车位,因为,以后车位越来越紧缺,想买可能也买不到。

  “建议业主在买车位前,先从开发商处或者物业管理公司了解小区车位供求情况,特别是小区的车位配比。”业内人士李先生进而讲到,如果遇到以下这些情况,应尽量买车位:这套房是常住,地段也不错,车位又比较紧张,根本达不到1:1。

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